איך עובדת משכנתא ואילו מושגי יסוד חשוב להבין לפני ההתחייבות?

מהי משכנתא ולמה היא שונה מהלוואה רגילה?

משכנתא היא הלוואה ייחודית המיועדת לרכישת נכס נדל"ן, כאשר הנכס עצמו משמש כבטוחה להלוואה. כשלוקחים משכנתא, הבנק מעניק סכום כסף גדול לצורך רכישת דירה או בית, והלווה מתחייב להחזיר את הכסף בתשלומים חודשיים במשך תקופה ארוכה, לרוב בין 20 ל-30 שנה.

ההבדל המרכזי בין משכנתא להלוואה רגילה טמון בכמה מאפיינים ייחודיים. ראשית, משכנתא מגובה בנכס מוחשי – הדירה או הבית שרוכשים בעזרתה. במקרה שלא עומדים בתשלומים, הבנק יכול לממש את הנכס ולמכור אותו כדי לכסות את החוב. בהלוואות רגילות, לעומת זאת, אין בטוחה פיזית ספציפית. שנית, היקף ההלוואה במשכנתא גדול משמעותית מהלוואות צרכניות רגילות. בעוד שהלוואה רגילה עשויה להגיע לעשרות או מאות אלפי שקלים, משכנתא יכולה להגיע למיליוני שקלים. בנוסף, תקופת ההחזר של משכנתא ארוכה הרבה יותר, מה שמאפשר פריסת תשלומים נוחה יותר למרות הסכום הגבוה. שלישית, הריביות במשכנתאות בדרך כלל נמוכות יותר מאשר בהלוואות רגילות, וזאת הודות לבטוחה המשמעותית שמעמיד הלווה. כתוצאה מכך, למרות הסכומים הגבוהים, התשלום החודשי נשמר ברמה סבירה יחסית להכנסות משק הבית.

כדי להבין בדיוק איך עובדת משכנתא, חשוב להכיר כמה מושגי יסוד מרכזיים:

• קרן: זהו הסכום הבסיסי שלווים מהבנק, ללא תוספת ריבית או עמלות. למשל, אם לוקחים משכנתא בסך 1.5 מיליון ש"ח, זוהי הקרן שצריכים להחזיר לבנק לאורך תקופת ההלוואה.
• ריבית: התשלום שהבנק גובה עבור מתן ההלוואה, המחושב כאחוז מסכום הקרן. הריבית היא למעשה הרווח של הבנק מהעסקה, והיא נקבעת על פי מספר גורמים כמו מסלול ההלוואה, תקופת ההחזר, ומצב השוק הפיננסי.
• אחוז מימון: היחס בין סכום המשכנתא לבין שווי הנכס. למשל, אם רוכשים דירה בשווי 2 מיליון ש"ח ולוקחים משכנתא בסך 1.5 מיליון ש"ח, אחוז המימון הוא 75%. ככל שאחוז המימון גבוה יותר, כך גדל הסיכון עבור הבנק, ובהתאם לכך גם הריבית עשויה להיות גבוהה יותר. בנק ישראל מגביל את אחוז המימון המקסימלי ל-75% לרוכשי דירה ראשונה, 70% למשפרי דיור, ו-50% לרוכשי דירה להשקעה.

הבנת מושגים אלו חיונית לקבלת החלטות מושכלות בתהליך לקיחת המשכנתא. בית המשכנתאות – חברה לייעוץ משכנתאות מציעה ייעוץ מקצועי שיכול לסייע בהבנת המושגים והתהליכים הקשורים למשכנתא, ובכך לחסוך כסף רב לאורך חיי ההלוואה.

סוגי ריביות במשכנתא

בשביל להבין איך עובדת משכנתא ועל פי מה מתנהלים ההחזרים החודשיים, חשוב להבחין בין סוגי הריביות השונות ולבחור בזו שהכי תתרום לכם, או לכל הפחות הכי פחות תקשה עליכם.

ריבית קבועה

ריבית קבועה היא מסלול משכנתא שבו שיעור הריבית נשאר זהה לאורך כל תקופת ההלוואה. כאשר בוחרים במסלול זה, אפשר לדעת בוודאות מה יהיה גובה ההחזר החודשי מהחודש הראשון ועד האחרון, מה שמקנה יציבות ויכולת תכנון כלכלי לטווח ארוך.

• היתרונות: ודאות מוחלטת, הגנה מפני עליות ריבית במשק, תכנון תקציבי פשוט ושקט נפשי.
• החסרונות: ריבית התחלתית גבוהה יותר בהשוואה למסלולים אחרים, אם הריביות במשק יורדות לא נהנים מירידה בהחזרים החודשיים ועלויות פירעון מוקדם גבוהות יותר.

ריבית משתנה

ריבית משתנה היא מסלול שבו שיעור הריבית על המשכנתא משתנה בנקודות זמן קבועות מראש, בהתאם לתנאי ההלוואה. השינוי יכול להתבצע כל שנה, חמש שנים או בתדירות אחרת שנקבעה מראש. כדאי לבחור בריבית משתנה במספר מקרים:

• כאשר הריבית במשק גבוהה: אם בעת לקיחת המשכנתא הריבית במשק גבוהה יחסית, יש סיכוי שבעתיד היא תרד, ואז אפשר ליהנות מהורדת ההחזר החודשי.
• כאשר מתכננים למכור את הנכס בטווח הבינוני: אם לא מתכננים להחזיק בנכס לאורך כל תקופת המשכנתא, ריבית משתנה עשויה להיות כדאית יותר בשל ההחזרים הנמוכים יותר בתחילת הדרך.
• כשיש יכולת לספוג עלייה בהחזרים: אם המצב הכלכלי יציב ויש את היכולת לעמוד בעלייה אפשרית בהחזר החודשי במקרה של עליית ריבית.

ריבית פריים

ריבית הפריים היא ריבית בסיסית במשק הישראלי, המבוססת על ריבית בנק ישראל בתוספת מרווח קבוע של 1.5%. מסלול משכנתא צמוד פריים מתבסס על ריבית זו, כאשר ההחזר החודשי משתנה בהתאם לשינויים בריבית הפריים. השפעת ריבית הפריים על המשכנתא היא מיידית וישירה – כאשר בנק ישראל מעלה את הריבית, ההחזר החודשי של המשכנתא בפריים עולה כבר בחודש העוקב, וכאשר הריבית יורדת, ההחזר יורד בהתאם.

בשנים האחרונות ראינו תנודות משמעותיות בריבית הפריים, כאשר מלווים שבחרו במסלול זה חוו שינויים דרמטיים בהחזרים החודשיים. זו יכולה להיות אסטרטגיה מצוינת בתקופות של ריבית גבוהה שצפויה לרדת, אך מסוכנת בתקופות של ריבית נמוכה שעלולה לעלות.

סיכום